美国养老CCRC模式:市场仍较狭窄

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美国有超过2000个CCRC社区,居住人数超过60万人。平均每个CCRC社区的床位数大约在300张左右,超过500张床位的CCRC不到10%。CCRC社区中通常60%以上是独立居住单元。值得注意的是,在美国,大部分CCRC——超过80%是非营利性的,大致一半CCRC与教会有联系,获得与教会相关的各类捐赠。

CCRC的收费模式包括两种。一种是入住费模式。用户在入住前缴纳一笔费用,金额在5万美元到100万美元不等。根据条款种类不同用户还需要缴纳不同金额的租金,有的条款允许用户在迁移到需要更多护理的单元中不额外增加费用,有的则收取较低的入住费,但后续如果需要更多服务,按照服务另外收费,租金也可能更高。在美国,65%以上CCRC要求入住费,2010年平均定金是25万美元。CCRC还有一种模式是只收取租金,这种模式在一些地区有升温的迹象。

CCRC社区的建造对资金要求很高,通常只有大资本才有能力做这样的投入。CCRC社区的规划普遍较大,平均300张床位,而单独的辅助生活社区或专业护理机构的床位数都在100到120张上下。CCRC因为要求设有不同类型的单元,包括独立居住单元、辅助居住单元、专业护理单元以及记忆照护单元,设施和服务人员要求都不一样,意味着不同层次的前期投入。CCRC社区的建立还考验投资方的融资能力,融资成本高低将决定CCRC的发展。因此,CCRC投资方会非常迫切要回笼资金,入住费是他们最理想的模式,但市场条件并不一定能满足他们的期望,事实上CCRC的入住费模式和房地产市场以及经济大环境发展息息相关。

CCRC的收费方式与多项因素有关,首先是老年人自身的经济实力,尤其是不动产价值。在房地产市场相对较好的年份中,如果老年人本身拥有的住宅可以在市场上卖出较高的价格,那么他们将更有可能用这笔资金来支付CCRC的入住费。这种模式主要针对经济状况较好的老年人,他们为未来的打算更多的做好了财务上的规划。但对于自有房产价值不高,本身退休年金也不高的用户来说,入住费用可能偏高,他们还没有对未来的养老财务做好成熟规划,因此偏向于租金模式,给自己留有改变的余地。

房地产市场的走势会明显影响到CCRC入住费模式的发展。房产市场遇冷的年份里,CCRC入住费模式会明显发展放缓,无论是新开工速度还是入住率都会下跌。未来美国市场进入加息通道也可能影响到CCRC投资方的融资成本,导致行业放缓。除此之外,由于美国一半的CCRC与教会有联系,经济放缓的年份会影响到这些非营利性项目获得捐赠的能力,因此也会导致行业减缓速度。

租金模式虽然更为灵活,而且可接受的用户更广泛,在经济尤其是房地产市场下行中,受到的冲击相对小一些。用户可能不需要卖掉自有房产,只需要出租房产就可以接受入住CCRC的租金。不过,租金模式也有几个问题。首先是没有大规模的资金回笼作为铺垫,在设施、服务方面的前期投入会有一定的局限。入住费模式下很多用户购买的是一种信任,相信CCRC的运营方能够为老年人未来的养老提供各种类型的服务,这种信任和投资是长期的,因此对CCRC运营方的品牌实力和市场口碑有较高的要求,这也是为什么CCRC需要大资本和大公司来做的原因之一。而租金模式下用户迁移很容易,他们很可能会因为财务状况或身体原因改变养老的预期,在短期关系中更有可能选择CCRC的是健康老人,或者认为自己一旦遇到健康问题,会有家属帮忙的老人,因此他们对CCRC服务的预期主要是活力期的,进入护理需求期他们可能会另寻其他的服务提供者。

因此,CCRC总体上来说在美国也是一个狭窄市场,其原因包括几点。首先是CCRC是极重资产的投入,考验公司融资能力和后期管理能力,只适合大资本投入和运营,尤其是入住费模式,需要公司有强大品牌和财力铺垫。第二是入住费模式是主要的方式,适合中高收入老年人,不动产价值更高的年份更适合发展这种模式,发展速度受房地产市场的明显影响。第三,近年来在局部地区发展起来的租金模式虽然更为灵活,但回笼资金较慢,对资本投入和回报忍耐度的要求较高。

美国市场上CCRC与教会联系紧密的特殊性还意味着CCRC需要一定的公益支持,这一点在中国是完全缺乏的。单纯的营利性CCRC市场仍然非常小。总体来说,影响CCRC发展的因素主要是大环境因素,包括:

  • 入住率与经济大环境尤其是房地产市场走势密切相关:主要是用户卖掉房产的可能性和不动产价值
  • 经济大环境会影响教会组织获得捐赠的能力
  • 利率政策影响投资方融资
  • 在房地产市场较冷的地区,入住费模式发展会更困难

本文节选自Latitude Health于2017年4月推出的报告《养老市场:机会和挑战并存》,如需购买请发邮件至info@cunfuriji.com详询。

(本文系村夫日记原创,转载请注明出处和本文链接)